Vazamento em condomínio: reservatórios, colunas e unidades

A conta de água do condomínio veio mais alta do que o normal e ninguém sabe por quê. Ou o morador do 302 reclama de mancha no teto, e o do 402 jura que o banheiro está seco. Nos dois casos o síndico fica no meio: precisa agir rápido, sem acusar ninguém e sem pagar obra que talvez nem resolva.

Em prédio, o vazamento tem uma particularidade: a água passa por vários trechos, de responsabilidades diferentes, antes de chegar à torneira. Achar o trecho certo é metade do trabalho. E prédio é uma forma de morar comum no país: segundo o Censo 2022 do IBGE (tabela 6326 do SIDRA), 14,86% dos domicílios particulares permanentes ocupados do Brasil são apartamentos.

A seguir: o caminho da água dentro do prédio, onde cada parte costuma falhar, como investigar a conta alta por etapas e como tratar a infiltração entre unidades com laudo, não com palpite.

Como a água chega aos apartamentos

Na maioria dos edifícios, o caminho é este:

1. Cavalete e hidrômetro geral: onde a concessionária mede o que entra no prédio. Daqui para dentro, a manutenção é do condomínio. A Sanepar, por exemplo, cuida da rede e do ramal até o hidrômetro; depois dele, o reparo é do cliente.
2. Reservatório inferior (cisterna): recebe a água da rua e a guarda.
3. Bombas e tubulação de recalque: sobem a água até o alto do prédio.
4. Reservatório superior: de onde a água desce por gravidade.
5. Barrilete: conjunto de tubos que distribui a água do reservatório superior para as colunas.
6. Colunas (ou prumadas): tubos verticais que atravessam os andares.
7. Ramais das unidades: derivações que levam a água de cada coluna até banheiros, cozinha e área de serviço, geralmente com hidrômetro ou registro próprio.

A norma que orienta esses sistemas é a ABNT NBR 5626:2020, que trata de projeto, execução, operação e manutenção de sistemas prediais de água fria e água quente.

Vazamento em condomínio: onde procurar em cada parte

Cada trecho tem sinais próprios. A tabela resume o que observar e como o técnico costuma investigar. Os sinais são indícios, não diagnóstico.

Conta geral alta: investigue por etapas

A tentação é sair perguntando quem gasta demais. Primeiro descubra se a água está se perdendo no prédio ou sendo consumida normalmente, do teste mais simples ao mais específico.

Etapa 1: leia o hidrômetro geral em horário de baixo consumo

Escolha um período de pouco uso, como o fim da madrugada. O folheto do SAAE de Sorocaba sugere, para o teste noturno em casa, anotar os números do mostrador depois do último uso e de novo de manhã, antes de usar água, sem fechar o registro. Em prédio a lógica é a mesma, mas sempre haverá alguém usando algo: repita em mais de uma noite. Se o hidrômetro gira de forma contínua no horário de consumo mínimo, há perda ou algum uso que ninguém identificou.

Etapa 2: teste os reservatórios

A Copasa descreve o teste do reservatório de prédio assim: feche o registro do hidrômetro ou prenda a boia, feche os registros de limpeza e de saída, marque o nível da água e observe. Se o nível baixar em 2 horas, há vazamento.

Na prática, avise os moradores antes: com a saída fechada, o abastecimento daquele reservatório fica interrompido durante o teste. Faça em horário de menor uso e teste um reservatório por vez, para saber qual deles perde.

Etapa 3: olhe o extravasor e as boias

Pela orientação da Sabesp, os vazamentos visíveis são mais frequentes no extravasor da caixa d'água (o cano ladrão), nas torneiras e na descarga. Em condomínio, boia travada faz a água sair o tempo todo pelo ladrão, e isso passa despercebido quando ele desemboca em lugar pouco visitado. Suba e olhe.

Etapa 4: setorize por coluna e use os hidrômetros individuais

Quando o problema não está nos reservatórios, é hora de dividir o prédio. Com registros por coluna, feche uma de cada vez e veja se o hidrômetro geral desacelera em horário de baixo consumo. Onde o ritmo cai, a perda está naquele trecho.

Se as unidades têm hidrômetro individual, compare a soma das leituras com o consumo do hidrômetro geral. Um exemplo hipotético, só para ilustrar a conta: se o geral registrar 900 m³ no mês e a soma das unidades der 780 m³, restam 120 m³ que não aparecem em nenhum apartamento. Diferença pequena pode vir de imprecisão dos medidores ou de datas de leitura diferentes; diferença grande e repetida aponta para áreas comuns (torneiras de jardim, lavagem de garagem) ou para perda antes dos medidores individuais.

Infiltração entre unidades: área comum ou privativa?

O apartamento de baixo tem mancha no teto. O de cima diz que está tudo seco. Antes de discutir, descubra de onde vem a água: isso define quem repara. Para separar as causas, veja infiltração ou vazamento.

A pergunta central é onde está o ponto de origem:

• Área comum: coluna, shaft, barrilete, prumada de esgoto, laje de cobertura, fachada. Em geral, é do condomínio; a convenção e o regimento interno definem o que é comum.
• Área privativa: ramal interno, registro e tubulação do banheiro, box, impermeabilização do piso do apartamento. Em geral, é do proprietário.
• Zona de dúvida: tubulação que passa pela laje entre dois andares ou ralo que atende duas unidades. Aqui o laudo técnico faz toda a diferença.

Responsabilidades, em linguagem simples

Sem fazer aconselhamento jurídico, o Código Civil (Lei 10.406/2002) traz quatro referências que costumam aparecer nesses casos:

• Art. 1.348, V: compete ao síndico diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessam aos possuidores.
• Art. 1.336, IV: o condômino não pode usar a própria unidade de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais.
• Art. 1.277: o proprietário ou possuidor tem o direito de fazer cessar interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização da propriedade vizinha.
• Art. 927: quem causar dano a outrem por ato ilícito fica obrigado a repará-lo. O art. 186 define ato ilícito como ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência.

O síndico não "julga" o caso: providencia a investigação, protege as partes comuns e documenta. Quando já existe conflito entre vizinhos, cobrança de prejuízo ou dúvida sobre quem paga, procure um advogado.

Laudo técnico com ART: a base das decisões

Em disputa de vizinhos, palavra contra palavra não resolve. O que sustenta uma decisão de assembleia ou um acordo entre unidades é o laudo: ponto exato do vazamento, fotos, descrição dos ensaios, conclusão e recomendações.

A Lei 6.496/1977 estabelece que todo contrato de obra ou serviço de Engenharia, Arquitetura e Agronomia fica sujeito à Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), que identifica o responsável técnico e é registrada no CREA. Peça a ART junto com o laudo.

Duas normas ajudam a organizar a gestão do prédio:

• A ABNT NBR 16747:2020, de inspeção predial, trata das diretrizes e do procedimento para uma avaliação global da edificação.
• A ABNT NBR 5674, de manutenção de edificações (edição vigente), define os requisitos para o sistema de gestão de manutenção.

Métodos não destrutivos em prédio

Quebrar parede ou laje para procurar vazamento gera custo, poeira e briga. Estes métodos reduzem a necessidade de abrir (o artigo como funciona a caça-vazamentos detalha cada um):

• Geofone: fica na superfície, sobre o tubo, e amplifica o ruído do vazamento. Segundo a dissertação da UNESP Bauru (2021), as técnicas acústicas mais difundidas são as hastes de escuta, os geofones e a correlação cruzada. Serve para colunas, shafts e ramais acessíveis.
• Termografia: a câmera térmica mostra variações de temperatura em lajes e paredes. Um estudo publicado na revista Ambiente Construído (2019) concluiu que a técnica pode ser eficaz para localizar o foco de infiltração oculta, desde que o revestimento não seja impermeável.
• Teste de pressão por trecho: isola-se um trecho da tubulação, pressuriza-se e observa-se o manômetro. Se a pressão cai, há perda naquele trecho.
• Gás traçador: indicado quando a escuta acústica não capta, como em trincas finas e pouca saída de água. A Sewerin, fabricante do equipamento, descreve uma mistura de 95% de nitrogênio e 5% de hidrogênio, não tóxica e aprovada para redes de água potável. O hidrogênio sai pelo vazamento e é detectado na superfície por um sensor.

As unidades da rede O Localizador fazem essa investigação marcando o ponto exato antes de qualquer abertura; o pedido entra pelo formulário de atendimento da O Localizador. Sobre o impacto na fatura, veja conta de água alta.

Roteiro do síndico

1. Compare as contas dos últimos meses e veja se o aumento foi súbito ou gradual.
2. Leia o hidrômetro geral em horário de baixo consumo, em mais de uma noite, anotando data, hora e números.
3. Teste os reservatórios, um por vez, avisando os moradores.
4. Inspecione extravasores e boias e corrija o que estiver evidente.
5. Setorize por coluna e compare a soma dos hidrômetros individuais com o geral.
6. Registre tudo com fotos e comunique os moradores de forma neutra, sem apontar culpados.
7. Contrate laudo técnico com ART se a causa não aparecer ou se houver infiltração entre unidades.
8. Leve o laudo à assembleia para decidir o reparo e os custos conforme a convenção.
9. Chame um advogado se houver conflito entre condôminos ou cobrança de prejuízo.
10. Monte um plano de manutenção com inspeções periódicas, nos moldes das normas citadas.

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